📌 1. 总体业绩摘要（Quarterly Snapshot）
（10 June – 30 Sept 2025）
➡️ 首季表现符合甚至略优于招股书预测（Forecast）。
📌 2. NPI（净物业收入）分析
三个资产贡献比例如下：
🏢 各购物中心 NPI 表现
🔍 整体 NPI Margin = 69–70%
这对以零售 MALL 为主的 REIT 来说是非常高且稳定的水平，显示运营团队成本控制优秀。
📌 3. 成本结构分析（Professional Accounting View）
✔ Property Operating Expenses（物业运营成本）
合共 RM17.29m，主要来自：
-
Utilities（RM4.74m）
-
Maintenance（RM1.64m）
-
Quit rent & assessment（RM1.62m）
-
Other Operating Cost（RM9.28m）
⚠ Utilities 明显高企（占 NPI 的 11.6%）
预计因电费调整，以及大型商场空调系统使用量大。
✔ Trust & Management Cost
| 项目 | RM’m |
|---|---|
| Manager fee | 3.15m |
| Trustee fee | 0.12m |
| Other trust expenses | 0.30m |
管理费结构合理，其中 25% 以单位支付 属正面，有助减少现金流压力。
✔ Finance Cost
RM8.70m（季），年化接近 RM34–36m 水平。
借贷金额 RM845m，利率 4.03%，属合理水平。
📌 4. 财务结构（Balance Sheet）
⚖ Gearing（债务比率）
-
Total Assets = RM2.55b
-
Borrowing = RM842.7m
-
Gearing = 33%（稳定、属于安全范围）
REIT 法规上限为 50%，因此 Paradigm REIT 仍有约 RM1b 以上可用杠杆来扩张。
✔ NAV per Unit
-
当前 RM1.0176
-
IPO RM1.00
➡️ 轻微增值，呈正面。
📌 5. 现金流分析
最值得注意：
现金充足，营运现金流强劲，对未来派息有支持。
📌 6. 实际 vs 预测（Prospectus Forecast）
✔ 实际表现略优于预测
（10 Jun – 30 Sept 2025）
➡️ 尽管收入略低，但 成本节省表现更强，导致整体利润比预测更好。
📌 7. DPU（派息）展望
本季度 未派息（符合 REIT 半年一次派息政策）
预计首次派息将在：
2026年2月前（Cover 10 Jun–31 Dec 2025）
以 Distributable Income RM36.49m 计算：
➡️ 预估半年 DPU = 2.28 sen（六个月）
➡️ 年化估计 ~4.5–4.7%（以单位 RM0.995 计算）
对刚上市的零售 REIT 来说算中规中矩。
📌 8. 风险与关注点（Professional Accounting View）
⚠ 1. 电费上涨
Utilities 占比大，若 TNB 继续调整电价，将直接侵蚀 NPI。
⚠ 2. 商场行业依赖消费情绪
BNM 下调 GDP 至 4.0–4.8%，加上 SST 调涨，对零售商压力大。
⚠ 3. 高度集中于单一行业（全部是 Mall）
缺乏办公楼/工业资产分散风险。
⚠ 4. 债务尚未锁定长期结构（尽管 4.03%属合理）
若未来 MTN 续发利率上升，会降低未来分派收益。
📌 9. 积极因素（Strengths）
✔ 1. 三大商场均属 prime location
尤其 Paradigm JB 与 Paradigm PJ，有持续流量。
✔ 2. 首季即交出比预测好成绩
显示管理团队能力可靠。
✔ 3. 低 Gearing（33%）
未来有能力进行优质收购（例如扩张 WCT 旗下资产）。
✔ 4. 物业规模大且稳定
RM2.4b 资产，属于 Malaysia Top-5 零售 REIT 阶级。
📌 10. 结论
Paradigm REIT 的首季度业绩 稳健、健康、略优于 IPO 预测，体现以下特征：
✅ 成本控制强
✅ NPI 高且稳定
✅ 利润表现优于预测
✅ 债务结构安全
❗但受宏观经济及电价问题影响，未来需要密切监控成本与租户销售表现。
整体而言，这份季报表现良好，反映 REIT 基础稳固，未来派息可持续性高。
No comments:
Post a Comment