Thursday, 18 December 2025

17.12.2025 ~ Top Glove 1QFY2026 季报

损益表分析(Profit & Loss)——盈利质量明显改善

1️⃣ 营收:量升价跌,符合行业现实

  • 营收:RM884m

  • 同比:几乎持平(去年 RM886m)

  • 销量:📈 +17%

🔎 解读:
销量明显回升,但 ASP(平均售价)下跌 + 令吉走强,抵消了量的增长。这与 Harta 管理层提到的 ASP 压力、客户议价能力增强 完全一致。

➡️ 行业不是没需求,而是价格还没完全恢复。


2️⃣ 营业利润 & 净利:重点中的重点

项目1QFY261QFY25YoY
营业利润RM41mRM4m+925%
税前利润RM45mRM19m+137%
归母净利RM39mRM5m+680%
EPS0.48 sen0.07 sen大幅提升

📌 关键不是“增长率”,而是:

Top Glove 已经确认“脱离亏损区”,并回到稳定盈利轨道

这是趋势转折点,不是一次性收益。


盈利为什么能改善?(这是市场忽略的)

✅ 1. 产能利用率回升 → 成本结构改善

  • 订单回暖(尤其美国)

  • 重新启动生产线

  • 固定成本被有效摊薄

👉 这是 Harta 接下来反而要面对的问题(利用率回落)


✅ 2. 原材料价格下降,但并未“全让利”

管理层明确表示:

“我们与客户分享部分成本下降,但并非全部。”

说明:

  • 价格话语权 正在慢慢回来

  • 不再是全面价格战模式


✅ 3. EBITDA margin 回升至 15%

  • 去年同期:10%

  • 疫后低谷:负数

  • 目前:15%

📌 虽未回到疫情前 18~20%,
方向正确,且是“营运驱动”,不是靠汇兑或一次性收益


现金流与资产负债表——这点非常加分

💰 经营现金流(Operating Cash Flow)

  • RM146m(去年仅 RM7m)

  • 利润 + 营运资金双改善

👉 说明:

  • 盈利是“真钱”

  • 不是账面盈利


🧾 负债结构

  • 总借款:RM823m

  • 其中:

    • Senior Sukuk:RM798m(长期)

    • 短期借款:很低

📌 财务风险 可控
📌 没有资金链压力


为什么市场还是“杀整条手套股”?

结合 Harta 的暴跌,市场逻辑是:

  1. Harta 管理层直接下修出货量 & 利用率

  2. 投资者担心:

    • 行业只是“短暂反弹”

    • ASP 可能再度下滑

  3. 于是:

    • 不分好坏,整条手套股砍

📉 这是情绪性杀盘,而非逐一看财报。


那 Top Glove 值不值得“抄一点”?

站在短中期操作角度:

✔ 为什么 Top Glove 是相对更安全的选择?

  • ✔ 已恢复盈利(不是还在亏)

  • ✔ 正现金流

  • ✔ 成本控制能力行业最强

  • ✔ 市占率全球第一

  • ✔ ESG 风险已明显下降(MSCI AA)

👉 反弹第一波,资金一定先找“最不容易死的龙头”


⚠ 但要注意的风险

  • ASP 仍低

  • 令吉若继续走强,对盈利有压力

  • 行业复苏不是 V 型,而是 U 型

所以:

适合:小仓位、博反弹
不适合:一次性 All-in、长期不看


总结一句话

Top Glove 的这份季报,是“基本面已经转好,但股价被行业情绪错杀”的典型案例。

你今天买入:

  • 不是赌公司会不会倒

  • 而是赌 “市场是否过度悲观”

👉 从目前数据来看,这个赌注是有逻辑、有数据支持的

Thursday, 4 December 2025

03.12.2025 ~ 【为什么拿到纽约赌牌、收购成功,股价却下跌?——解码市场真正担心的东西】

过去一周,云顶大马(GENM)迎来了两项重量级消息:

第一,母公司 Genting Berhad(GENT)成功将持股从 49% 拉高至 73%
第二,集团在美国纽约竞投赌场执照的投票顺利通过。

按常理来说,这两件事都属于“超级大利好”:

  • 母公司更大控制权 → 未来整合更顺畅;

  • 成功获得纽约赌牌 → 全球版图再下一城。

然而股价的反应,却完全不符合想象。
收购结束隔天,GENM 不涨反跌,一度触及 RM2.18
许多散户看着屏幕,都问同样的问题:

“好消息这么多,股价为什么还是跌?”
“不是 RM2.35 有要约价吗?怎么还会有人压低卖?”
“市场到底在担心什么?”

这篇文章,就是为了解开这些疑问。


一、73% ≠ 私有化成功:市场早就不再兴奋了

虽然母公司 GENT 成功将持股提升至 73%
但这数字对于“真正的私有化”来说仍差一大截。

私有化需要的关键门槛是:

动作 所需持股比例
控制董事会                      > 50%
特别决议(重组/合并)                      > 75%
强制收购所有小股东                     ≥ 90%
除牌(Delisting)              通常接近或达到 90%

73% 是一种 加强控制权
但绝对不是 私有化

市场最期待的不是 GENT 持有更多股,
而是 “私有化溢价”
当宣布要约价 RM2.35 时,很多人心里想的其实是:

“也许会有第二轮,更高的价。”

但结果是:

  • 强制收购不可能

  • 私有化暂时失败

  • GENM 继续保持上市

梦想落空,股价自然回调。


二、纽约赌牌:利好,但不是 GENM 的短期利好

市场并不是不认可纽约赌场执照的重要性,
但它属于:

  • 长期建设

  • 长期投资

  • 长期回报

也就是:
这是集团层面的大利好,但不是 GENM 的短期盈利引擎。

更重要的是:

⚠️ 建赌场要钱,而且不是小钱

市场担心的是:
拿到执照之后,集团是否会从 GENM 抽调资金来支持美国投资?

当控股权提升到 73%,
母公司要从 GENM “上调现金”(cash upstream)的能力更强。

股价下跌反映的是:
市场担心 GENM 会变成“提款机”而不是“成长引擎”。


三、GENM 最新季度业绩太差:市场选择“不信好消息”

你必须知道一个原则:

消息会骗人,但业绩不会。

GENM 最近的季度盈利(Q3)下滑非常明显,
净利同比下降接近 79%

即使你丢出多少“好消息”,
真正决定估值的是:

  • 盈利能力

  • 现金流

  • 债务风险

  • 分红能力

  • 增长前景

纽约赌牌是“未来五年的事”。
GENM 的盈利问题是“眼前的事”。

于是股价就变成了:

“好消息在未来,坏消息在现在。”

资金自然会站在“现在”这一边。


四、为什么有人宁愿以低过 RM2.35 的价格卖?

这点最让散户不解,但其实背后逻辑非常清楚:

1. RM2.35 要约已经结束 → 市场上的成交价不再受保护

要约结束 = 没有强托底价
股价可以随自由市场随意波动。

2. 机构投资者不想等、不喜欢不确定性

机构很实际,他们不会抱着股票“等奇迹”,
他们只关心:

  • 盈利什么时候能回升?

  • 未来会不会减少分红?

  • 母公司会不会把 GENM 变成现金来源?

  • 重启私有化的可能性低不低?

当答案都偏向“不确定”或“负面”时,
机构就会卖。

3. 对于一些人来说:RM2.18 出场,也比继续承担未来风险好

股价不是数学,
股价是心理 × 概率 × 风险厌恶的结果。


五、那么,这到底是什么操作?一句话总结:

这是一个“新控制权 + 长期利好 + 短期盈利弱”的组合。

而市场最讨厌的东西,
就是 —— “短期盈利看不到恢复”。

所以资金的真实反应是:

“好消息我听到了,但你给我看盈利。”
如果看不到
→ 抛售
→ 回调
→ 等未来的业绩证实消息
→ 才会真正上涨

这就是为什么股价会跌到 RM2.18。


六、结语:作为小股东,我的感受是 —— 市场不是傻,是现实

股市不是情绪,是理性。
不是看你告诉我多少“前景”,
是看你能不能给我 现在的赚钱能力

母公司控制权增强、纽约赌牌成功、未来潜力巨大,
这些都是“未来式”。

但 GENM 的股价跌,是因为:
现在式的盈利不足以支撑估值。

市场看得比我们更冷静。
可是作为小股东,
我看到的不是失望,而是提醒:

消息不等于股价,
股价不等于价值,
而价值必须靠盈利来证明。

而现在,也许是时候去思考:

  • GENM 的盈利会不会在未来几个季度反弹?

  • 母公司会不会发起第二轮、第三轮要约?

  • 市场何时会重新定价云顶大马?

这些答案,将决定下一次机会在哪里。

Sunday, 30 November 2025

30.11.2025 ~ 走到 2025 年底:理财路上的反思与自我鼓励

转眼间,已经来到 12 月。回望整年的生活轨迹,2025 年的财政压力,可以说是一次又一次挑战着自己的承受能力。

今年最大的变化,就是孩子们相继进入人生的新阶段,而作为父亲,我必须扛起更多的责任。


女儿升学:新的开销,新的责任

随着女儿继续升学,在外吃住行,都是一笔不小的新负担:

  • 住宿 + 水电网:RM300+/月

  • 生活费:RM1500/月

  • 代步工具:RM800/月

光是这些基本需求,一个月就大约 RM2600
这不是一次性的开销,而是一个长期的责任。
做父母的,能说什么?只能咬紧牙根、继续承担。


大儿子考到车执照:喜悦背后,也是一笔新增预算

儿子考到驾照,固然值得开心。可是太太希望能再添一台新车,让孩子能方便通勤使用。

结果,新开销就这样来了:

  • 车贷:RM788/月

  • 汽油:RM150/月

加起来也是一个月 RM900 左右。
再加上今年车子维修多到夸张,动辄几百、几千的维修费,真的修到心痛。


后备基金不断被动用:一种不太健康的信号

这一年来,开销一项项增加,但收入没有跟着涨。
原本规划好要储蓄与投资的资金,却因为各种突发状况,被迫从后备基金里拿来填补。

说不担心是假的。
长久这样下去,经济体质肯定会变弱。
这点,我自己非常清楚。

但生活就是这样——
不等你准备好,责任已经摆在你面前。
你只能硬着头皮往前走。


投资表现:有起有落,考验心态的一年

回顾投资方面:

  • Sunreit 的表现不错,是今年为数不多的亮点。

  • 其他的投资却停滞不前,看不到明显的突破。

  • 房产投资项目也是一样,没有起色。

很多时候,我问自己:
“是不是投资方向错了?”
“是不是不够努力?”
“是不是行情不好?”

但答案往往是:
投资从来都不是一条轻松路。
它需要时间、耐心、风险管理,以及坚定的理财纪律。

如果没有坚持,很容易就会被市场情绪击垮。


进入今年最后一个月:给自己的期望

2025 年还剩下最后一个月。
希望手上的投资项目,能在年尾带来一点好消息,
也希望新的一年,能让自己的财务喘一喘,
少一点突发开销,多一点前进的空间。

生活不容易,投资更不简单。
但走到今天,我知道自己已经尽力了。

2026 年,我要继续努力、继续坚持,
继续为家人的未来打好基础,
也继续为自己的梦想保留一点空间。

给自己加个油,
愿来年会更好。

Friday, 28 November 2025

📌 LII HEN(LHIH)2025 Q3 季报分析(截至 30/09/2025)

1. 业绩摘要:亏损收窄但仍处困难期

📌 Q3 营收环比增长,亏损大幅收窄,是近几个季度表现最好的一个季度,但仍然处于亏损状态。


2. 盈利下滑的核心原因(季报直接说明)

(1)美国 19% 家具关税冲击巨大(从 2025 年 8 月生效)

管理层明确指出:

美国 19% 的关税严重削弱了马来西亚家具的竞争力,导致订单减少、利润空间被压缩。

美国占 Lii Hen 的销售 ≈90%(北美)
➡️ 任何美国政策都会直接冲击 Lii Hen 的业绩。


(2)美元兑马币走弱(5% 贬值)

季报指出:

  • 2025 YTD USD/RM = 4.3816

  • 2024 YTD USD/RM = 4.6139

Lii Hen 是出口商,USD 走弱 = 所有销售自动减少 5% 左右
➡️ 这与订单下滑叠加,形成双重打击。


(3)最低薪金制导致劳工成本上升(2025年2月实施)

生产型企业受到正面冲击:

  • 底薪统一提高

  • 外劳 levy / EPF / allowance 全部跟着涨

导致:
➡️ 即使营收持平,也会出现盈利下降或亏损


(4)整体订单减少(销售量下降 10%)

季报说明:

“主要是外部贸易环境恶化,美国加征关税导致订单减少。”

产品受到影响:

  • Bedding(床褥)

  • Panel products

  • Dining sets
    这些都是 Lii Hen 主要产品。


3. 区域销售分析:仍严重依赖美国

家具制造分部按区域销售如下:


📌 北美仍占 91.7%(118.5/129.2)
➡️ 单一市场风险极高
➡️ 美国关税一动,订单直接腰斩


4. 毛利改善(从2% → 6%)但仍无法转亏为盈

管理层指出:

“采取的 streamline workforce measures(精简劳动力、控制加班等)改善毛利”

原因包括:
✔ 人力调配更有效率
✔ 某些客户在关税生效前把订单前置(front-loading)

但整体仍在亏损,因为:
✘ 美元较弱
✘ 销量仍不足
✘ 关税对价格竞争力影响太大
✘ 劳工成本上涨


5. 现金流依然强劲(亮点)

截至 30/9/2025:







➡️ Lii Hen 财务体质仍非常健康
➡️ 即使连续亏损,也不需要集资、不需要贷款
➡️ 足以撑过长时间低潮


6. 季度表现 QoQ:强力反弹迹象




📌 Q3 是 Lii Hen 2025 年最好的季度(但仍亏损)
📌 有复苏苗头,但大环境仍不乐观


7. 管理层展望(明确偏负面)

管理层公开表示:

“Operating environment remains challenging.”
“U.S. tariff continues to reduce orders and pressure margins.”
“USD against RM continues weakening.”

总结管理层态度:



📌 没有提到新市场开拓
📌 没有提到提升产能或新产品
📌 专注于“撑住”、“维持营运”


8. 这份季报告诉投资者什么?(重点解读)

(1)公司还在赚钱(现金流),但盈利能力被关税“压死”

即使亏损,公司仍然:

  • 有超过 RM200m 现金

  • 没有需要抽银根

  • 没有债务压力

➡️ 不会倒,但无法恢复盈利。


(2)出口家具行业已进入“新常态”

美国关税 19% + 越南竞争 + 美元走弱
= 马来西亚家具厂商已经失去价格竞争力

这影响:

  • Liihen

  • Poh Huat

  • Homeritz

  • Wegmans

  • Johore Tin(家具边缘)

  • 甚至 Apollo(木材出口相关)

整个行业都被美国政策压制。


(3)美国市场依赖度过高 → 必须多元化,否则未来每一季都会看美国脸色

但季报内没有看到:
✘ 东南亚市场布局
✘ 中东市场拓展
✘ OEM → 自有品牌转型

因此:
➡️ 短期方向:继续防守
➡️ 长期风险:结构性问题


📌 结论:Q3 业绩虽改善,但根本问题未解决

⭐ 总评:

这是一份“比预期好,但依然糟糕”的季报。





Sunday, 23 November 2025

20.11.2025 - Teo Seng Capital Bhd(TSCap)2025年第三季季报(截至 30-Sep-2025)

🧩 一、整体财务表现概览

🔸1. 业绩明显从高峰回落

Profit before tax(税前利润):

  • 本季:RM 32.45m

  • 去年同期:RM 53.49m
    下降 39.3%

原因不是销量下降,而是:

  • 鸡蛋平均售价下降(YoY -5.8%)

  • 去年基数因 政府补贴高,今年减少(影响 margin)

➡️ 你看到的业绩回落是正常的周期修正,不是盈利结构恶化。


🧩 二、分部分析(Segment Analysis)

1)鸡蛋业务(Poultry Farming)— 业绩回调主因

  • 收入:RM 456m(YoY -5.8%)

  • 税前利润:RM 97.6m(YoY -14.3%)

关键:销量 ↑,售价 ↓ → 贡献利润下降

这反映典型鸡蛋周期:

  • 疫情后蛋价高企

  • 供应恢复后均价自然下跌

  • 成本稳定导致利润回归正常化

➡️ 这是周期冷却,不是公司经营能力问题。


2)动物保健产品(Trading)— 正成长项

  • 收入 YoY +4.9%

  • 税前利润 YoY +36.6%

Trading 部门已变成 利润稳定器

  • 粗利较高

  • 不受蛋价周期影响

  • 客户黏着度高

➡️ 长期来看,这部门可降低盈利波动度,对投资者是正面。


🧩 三、资产负债表分析(Balance Sheet Strength)

🔸1)股东权益大幅增长(非常强劲)

  • Equity 2024:RM 618m

  • Equity 2025:RM 695m(+12.4%)

来自:

  • 强劲盈利:RM 108.6m

  • 减少股本(share buyback)

  • 派息后仍能净增加权益

➡️ 净资产每股(NA)从 RM 1.04 增至 RM 1.18

→ PB ratio 在 1 倍以下 = 仍然偏低估


🔸2)现金流亮点(现金变得极强)

现金及银行余额:

  • Dec 2024:RM 126.8m

  • Sep 2025:RM 169.8m
    增加 43m

即使盈利减少,free cash flow仍健康。


🔸3)借贷情况(低风险)

总借贷:RM 134m(仅占总资产 14%)

借贷成本:3.6% – 5.02%

➡️ 负债率低、现金高 → 财务非常稳健

从投资角度来看:
这类型公司在盈利波动时,反而更安全(不会倒,不会增发)


🧩 四、现金流量表(Cash Flow)分析

🔸经营现金流

9 个月 OCF = RM 114m(YoY +7%)

➡️ 尽管盈利下降,现金流更好 → 公司回款能力 + 应付控制优秀

🔸投资现金流

  • CAPEX RM 74m(YoY 更高)

CAPEX 的用处:

  • 鸡舍升级

  • 自动化

  • 生物资产优化

→ 这反映在 PPE 从 RM 438m 增到 RM 489m

➡️ 公司在扩张,而不是守势运作


🔸融资现金流(股东友好)

  • Share buyback:RM 1.86m

  • 派息:RM 29.5m

➡️ 公司把现金回馈股东(不是存钱准备坏账)
➡️ Share buyback 会提升 EPS、ROE

从投资角度:
管理层非常积极提高股东价值(rare in poultry sector)。


🧩 五、EPS / ROE 分析

EPS(9 months):18.37 sen(去年 20 sen)

公司以 share buyback 抵消了盈利下降对 EPS 的冲击:
股数从 595.2m → 590.8m

ROE 仍然维持在非常强的水平。

➡️ 从专业投资角度:这不是衰退,是周期性正常回调 + 资本管理良好。


🧩 六、关键一次性项目:Other Income 大幅下降(YoY)

2024 Q3 Other Income = RM 43m
2025 Q3 Only RM 13m

2024 的数字属于 一次性高额:包括补贴 + 资产处置。

→ 因此 YoY Profit 大幅下降不完全是业务问题。

➡️ 正常化后,你看到的是真实的核心盈利。


🧩 七、管理层展望(Prospects)

管理层对未来 3 个月评论:

“饲料成本稳定,产能可持续,业绩预期满意”

关键点:

  • 全球玉米、豆粕价格已见底 → 成本很稳

  • 马来西亚鸡蛋需求长期稳定

  • 补贴接续与否影响短期但不影响长期供需结构

➡️ 管理层对未来不悲观


🧩 八、作为投资者的综合判断(重点)

👍 正面因素:

  1. 现金极强(RM 169m)

  2. 低负债(整体 risk 低)

  3. 持续 CAPEX → 长期产量和效率提升

  4. PB < 1 → 处在低估水平

  5. 股息 + buyback → 资本回收佳

  6. Trading Segment 强势成长(平衡周期)

⚠️ 风险因素:

  1. 蛋价属于周期性,下半年盈利回落属预期

  2. 补贴减少 → 边际利润比去年弱

  3. 盈利高峰已过,进入正常化阶段

📌 结论:

这份季报显示业绩从周期高峰回落,但公司本质比去年更强——现金更多、负债更低、固定资产更大、股数更少。整体财务质量显著改善。

这是典型——“盈利周期下降,但公司价值上升”的案例。
(这往往是长线投资者会趁低吸入的阶段。)


🧩 九、建议自己的投资策略(基于财务分析)

股价 策略 理由
PB < 0.90(< RM 1.05) 强力买入区       低估 + 财务稳健
PB 0.90–1.00    分批买 合理估值,等好季报推升
PB > 1.10      观望 市场已 price in recovery

记录一下看法 往后再看回是否跟着自己分析方向发展?

19.11.2025 - ✅ Paradigm REIT(截至 30/9/2025)分析

📌 1. 总体业绩摘要(Quarterly Snapshot)

(10 June – 30 Sept 2025)


➡️ 首季表现符合甚至略优于招股书预测(Forecast)。


📌 2. NPI(净物业收入)分析

三个资产贡献比例如下:

🏢 各购物中心 NPI 表现

🔍 整体 NPI Margin = 69–70%
这对以零售 MALL 为主的 REIT 来说是非常高且稳定的水平,显示运营团队成本控制优秀。


📌 3. 成本结构分析(Professional Accounting View)

✔ Property Operating Expenses(物业运营成本)

合共 RM17.29m,主要来自:

  • Utilities(RM4.74m)

  • Maintenance(RM1.64m)

  • Quit rent & assessment(RM1.62m)

  • Other Operating Cost(RM9.28m)

Utilities 明显高企(占 NPI 的 11.6%)
预计因电费调整,以及大型商场空调系统使用量大。

✔ Trust & Management Cost

项目 RM’m
Manager fee    3.15m
Trustee fee     0.12m
Other trust expenses    0.30m

管理费结构合理,其中 25% 以单位支付 属正面,有助减少现金流压力。

✔ Finance Cost

RM8.70m(季),年化接近 RM34–36m 水平。
借贷金额 RM845m,利率 4.03%,属合理水平。


📌 4. 财务结构(Balance Sheet)

⚖ Gearing(债务比率)

  • Total Assets = RM2.55b

  • Borrowing = RM842.7m

  • Gearing = 33%(稳定、属于安全范围)

REIT 法规上限为 50%,因此 Paradigm REIT 仍有约 RM1b 以上可用杠杆来扩张

✔ NAV per Unit

  • 当前 RM1.0176

  • IPO RM1.00
    ➡️ 轻微增值,呈正面。


📌 5. 现金流分析

最值得注意:


现金充足,营运现金流强劲,对未来派息有支持。


📌 6. 实际 vs 预测(Prospectus Forecast)

✔ 实际表现略优于预测

(10 Jun – 30 Sept 2025)


➡️ 尽管收入略低,但 成本节省表现更强,导致整体利润比预测更好


📌 7. DPU(派息)展望

本季度 未派息(符合 REIT 半年一次派息政策)
预计首次派息将在:

2026年2月前(Cover 10 Jun–31 Dec 2025)

以 Distributable Income RM36.49m 计算:

➡️ 预估半年 DPU = 2.28 sen(六个月)
➡️ 年化估计 ~4.5–4.7%(以单位 RM0.995 计算)

对刚上市的零售 REIT 来说算中规中矩。


📌 8. 风险与关注点(Professional Accounting View)

⚠ 1. 电费上涨

Utilities 占比大,若 TNB 继续调整电价,将直接侵蚀 NPI。

⚠ 2. 商场行业依赖消费情绪

BNM 下调 GDP 至 4.0–4.8%,加上 SST 调涨,对零售商压力大。

⚠ 3. 高度集中于单一行业(全部是 Mall)

缺乏办公楼/工业资产分散风险。

⚠ 4. 债务尚未锁定长期结构(尽管 4.03%属合理)

若未来 MTN 续发利率上升,会降低未来分派收益。


📌 9. 积极因素(Strengths)

✔ 1. 三大商场均属 prime location

尤其 Paradigm JB 与 Paradigm PJ,有持续流量。

✔ 2. 首季即交出比预测好成绩

显示管理团队能力可靠。

✔ 3. 低 Gearing(33%)

未来有能力进行优质收购(例如扩张 WCT 旗下资产)。

✔ 4. 物业规模大且稳定

RM2.4b 资产,属于 Malaysia Top-5 零售 REIT 阶级。


📌 10. 结论

Paradigm REIT 的首季度业绩 稳健、健康、略优于 IPO 预测,体现以下特征:

✅ 成本控制强
✅ NPI 高且稳定
✅ 利润表现优于预测
✅ 债务结构安全
❗但受宏观经济及电价问题影响,未来需要密切监控成本与租户销售表现。

整体而言,这份季报表现良好,反映 REIT 基础稳固,未来派息可持续性高。

Thursday, 13 November 2025

13.11.2025 - Sunway REIT 2025 年第三季度(7–9 月) 财报分析

🧾 一、核心财务表现概览

指标 Q3 2025 Q2 2025 Q3 2024 QoQ 变化 YoY 变化
总收入 (RM’000) 236,432 211,398 192,141 +11.8% +23.1%
净物业收入 (NPI) 180,902 154,909 144,321 +16.8% +25.3%
税前利润 (PBT) 132,252 129,351 89,144 +2.2% +48.4%
本期实现利润Unitholders) 143,568 96,527 89,099 +48.7% +61.1%
分派收入/单位 (DPU, sen) (分半年派息) 5.68 (上半年) 4.66 +21.9%
每单位净资产值 (NAV/unit) RM 1.5169 (分派后) RM 1.5588 (前值) RM 1.49 -2.7% +1.8%

📌 重点摘要:

  • Q3 总收入和 NPI 创下季度新高,受强劲零售表现与一次性资产出售收益推动。

  • Sunway University & College Campus 的出售带来 RM25.6 百万 的一次性收益。

  • Q3 实现利润较上季度增加 48.7%,反映零售及酒店板块回暖。


🏬 二、分部门业绩分析

板块 收入 (RM’000) YoY 变化 NPI (RM’000) YoY 变化 说明
零售 (Retail) 167,249 +28% 121,903 +33%  主要受 Sunway 163 Mall、Kluang Mall、AEON Seri Manjung 收入带动;Sunway Pyramid Oasis Precinct 重开后客流强劲。
酒店 (Hotel) 35,010 +20% 33,891 +21% 受益于 MICE 活动与旅游需求复苏,入住率提升至 76%。
办公楼 (Office) 20,111 -2% 11,833 -9% Wisma Sunway 出租率下降(从 83% → 81%),影响收入。
服务 (Services) 9,692 +1% 9,697 +1% Sunway University & College 长期租约按年递增。
工业及其他 (Industrial & Others) 4,370 +93% 3,578 +86% 新收购的 Sunway REIT Industrial – Prai 租金贡献明显。

📊 结论:
零售与工业板块是增长引擎,占 NPI 的 70% 以上;酒店表现改善;办公楼表现疲弱但稳定。


💰 三、资产与财务结构

项目 30 Sep 2025        31 Dec 2024 变化
总资产 RM 11.15b      RM 10.80b                         +3.2%
净资产 (Unitholders Funds) RM 5.34b        RM 5.37b                           -0.6%
总借款 (Borrowings) RM 4.62b       RM 4.47b                        +3.4%
Gearing Ratio 39.5% 38.6%              略升但仍属稳健区间
现金余额 RM 850m   RM 290m   显著提升(主要因资产处置所得)

📌 解读:

  • 出售大学校园后现金充裕,短期债务增加但利息负担受控。

  • 平均融资成本约 4.3%,其中 70% 为固定利率,风险可控。


🏗️ 四、主要事件与战略举措

  • 完成资产处置:Sunway University & College Campus 于 2025年9月30日售出,带来 RM41m 实现收益。

  • 新收购物业:AEON Mall Seri Manjung 于 2025年7月25日收购,立即带来租金收入。

  • 资产活化:Sunway Pier 改造为旅游零售综合体,预计 2028 年下半年完工。

  • 持续翻新工程:Sunway Carnival Mall 翻新完成;Sunway Pyramid Oasis 区域表现优异。


📈 五、盈利能力与现金流

  • 经营现金流:RM 588.5m(同比增长约 50%),显示运营回款改善。

  • 投资现金流:净流入 RM 75.6m(出售资产后),去年同期为净流出 RM 744m。

  • 分派政策:维持半年派息,2025 上半年已派发 RM194.5m(5.68 sen/单位)。下半年预计将有类似水平分派。


🔍 六、管理层展望(Outlook)

管理层保持审慎乐观:

  • 零售板块:预计年末节日季将继续带动客流及销售增长。

  • 酒店板块:MICE 与旅游复苏持续支撑 Q4 表现。

  • 办公板块:面临新供应压力,但通过 AEI 与绿色改造提高竞争力。

  • 工业板块:受益于国内外对仓储与轻工业空间的持续需求。

  • 风险因素:包括利率上升、通胀与补贴政策调整可能压缩租户利润。


✅ 七、综合评价

维度 评估               说明
盈利成长性 🔼 强劲              零售与工业板块驱动收入持续上升
分派稳定性 ✅ 稳定             半年派息制维持高分派率(约 100% 分配)
资产质量 🔼 高            组合覆盖多元核心地段商场与工业资产
财务稳健性 ⚖️ 稳健            Gearing < 40%,现金储备充裕
管理执行力 🔼 优秀            有效资产轮换与战略扩张带动长期增长

总结:
Sunway REIT 在 2025 年第三季度表现稳健且亮眼,受零售与工业物业的收入增长及资产处置收益推动,实现利润同比增长超过 60%。尽管办公与酒店板块仍有波动,但整体资产组合表现均衡。凭借强劲现金流与低风险杠杆结构,Sunway REIT 有能力维持稳定派息并继续寻求增长型资产投资。

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